2026 전세사기 피해 최소보장제 11월 13일 시행｜보증금 3분의 1도 못 돌려받으면 얼마나 지원되나?

전세사기 피해자가 경매나 공매를 거쳤는데도 보증금을 거의 돌려받지 못했다면, 2026년 11월 13일부터는 새로 시행되는 전세사기 피해 최소보장제를 확인할 필요가 있습니다. 국토교통부는 2026년 10월 6일 국무회의에서 관련 시행령 개정안이 의결됐다고 밝혔습니다.

핵심은 국가가 보증금 전액을 대신 돌려주는 것이 아니라, 경·공매 배당금과 반환채권 변제액, 경매차익·임대료 지원액 등을 합친 피해 회복액이 원래 임차보증금의 3분의 1보다 적을 때 그 부족분을 최소지원금으로 채워주는 것입니다. 예를 들어 보증금 1억5천만원에서 3천만원을 이미 회복했다면 최소보장금 5천만원과의 차액인 2천만원이 지원 기준이 됩니다.

핵심 요약

• 전세사기 피해 최소보장제는 2026년 11월 13일부터 시행됩니다.
• 최소보장금은 원래 임차보증금의 3분의 1이며, 이미 회수·지원받은 금액을 뺀 부족분이 최소지원금입니다.
• 지원금 지급·정산 업무는 LH가 맡으며, 신청 후 원칙적으로 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정합니다.
• 피해주택을 직접 매수했거나 일정한 경우 배당·배분요구를 하지 않았다면 최소지원금 신청이 제한될 수 있습니다.

전세사기 피해 최소보장제, 무엇이 달라지나

개정 전세사기특별법에는 임차보증금의 일정 수준을 피해 회복의 하한선으로 두는 제도가 새로 들어갔습니다. 법률은 2026년 5월 12일 공포됐고, 최소보장금과 선지급금 관련 조항은 2026년 11월 13일부터 시행됩니다.

최소보장금은 임차보증금 × 3분의 1입니다. 다만 실제로 받는 최소지원금은 이 금액 전체가 아니라, 이미 돌려받은 금액과 각종 지원액을 뺀 차액입니다. 이미 피해 회복액이 보증금의 3분의 1 이상이면 추가 최소지원금은 없습니다.

보증금 3분의 1도 못 받았다면 지원금은 이렇게 계산합니다

최소지원금 계산은 비교적 단순합니다. 기준이 되는 최소보장금에서 법에서 인정하는 기존 피해 회복액을 차감합니다.

최소지원금 = 임차보증금의 3분의 1 − 기존 피해 회복액

구분	예시 금액
임차보증금	1억5천만원
최소보장금	5천만원
경매 배당금	2천만원
경매차익	1천만원
추가 최소지원금	2천만원

위 사례에서는 이미 3천만원을 회복했으므로 최소보장금 5천만원까지 부족한 2천만원을 추가로 받는 구조입니다. 즉, 보증금 1억5천만원의 3분의 1인 5천만원을 새로 지급하는 것이 아니라 기존 회복액과 최소지원금을 합쳐 5천만원 수준까지 맞추는 방식입니다.

기존 피해 회복액에 포함되는 금액

국토교통부가 밝힌 산정 기준에는 대항력 또는 우선변제권을 행사해 받은 금액, 임차보증금 반환채권으로 변제받은 금액, 공공 매입 과정의 경매차익과 임대료 지원액 등이 포함됩니다. 따라서 개인별 지원액은 보증금 규모만으로 정해지지 않고 실제로 얼마를 회수했는지에 따라 달라집니다.

누가 신청할 수 있고, 신청이 제한되는 경우는?

기본 대상은 전세사기특별법에 따라 전세사기피해자 등으로 결정된 최소보장피해자입니다. 법 조문은 전세사기피해자와 같은 법 제2조제4호다목에 해당하는 일부 임차인을 포함하되, 최소보장피해자 정의에서 대한민국 국적을 가지지 않은 사람은 제외하고 있습니다.

다만 다음과 같은 경우에는 최소지원금 신청이 제한될 수 있습니다. 본인의 전세사기 피해주택 또는 신탁사기 피해주택을 직접 매수한 경우, 우선변제권 행사를 소홀히 해 경매 배당요구 또는 공매 배분요구를 하지 않은 경우, 최소보장금의 전부 또는 일부를 이미 선지급받은 경우입니다.

특히 배당·배분요구 미실시에 따른 신청 제한은 2026년 11월 13일 이후 최초로 경매개시결정이 있거나 공매공고가 이뤄지는 경우부터 적용됩니다. 이미 전세사기피해자로 결정된 사람도 새 제도의 적용 대상이 될 수 있으며, 이 경우 관련 지원 신청기간은 시행일부터 다시 계산하도록 경과규정이 마련돼 있습니다.

신청 시기와 필요 서류, LH 결정까지 얼마나 걸리나

 

최소지원금과 선지급금의 지급·정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 맡습니다. 최소지원금은 피해자가 공공의 피해주택 매입을 요청한 경우 경매차익 산정이 끝난 뒤 신청할 수 있고, 매입을 요청하지 않은 경우에는 피해주택의 처분 절차가 완료된 뒤 신청할 수 있습니다.

신청 때는 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 임대보증금 반환채권 변제 관련 서류 등이 필요합니다. 세부 접수 방법과 서식은 시행 시점의 LH 안내를 함께 확인하는 것이 안전합니다.

LH는 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부와 지급금액을 결정해 신청인에게 통지합니다. 서류 보완 등 부득이한 사유가 있으면 30일 이내 범위에서 한 차례 연장할 수 있습니다. 지급 결정이나 금액에 이의가 있으면 통지받은 날부터 30일 이내 이의신청이 가능합니다.

신탁사기 피해자는 선지급 후정산도 확인하세요

신탁사기처럼 적법한 임대권한이 없는 사람과 계약해 경·공매 종료를 기다리기 어려운 피해자는 선지급·후정산 제도를 확인할 수 있습니다. 선지급금 역시 보증금의 3분의 1인 최소보장금을 기준으로 하되, 이미 변제받은 금액이나 선지급 전까지 받은 임대료 지원액 등을 빼서 계산합니다.

선지급은 피해주택의 LH 매입이 완료되기 전 또는 피해주택 처분이 완료되기 전까지 신청하는 구조입니다. 이후 경·공매나 채권 변제 등을 통해 추가 회수액이 생기면 그 금액을 반영해 정산합니다.

지원받은 뒤 보증금을 더 돌려받으면 반납할 수 있습니다

최소지원금이나 선지급금을 받은 뒤 임대인에게서 보증금을 추가로 돌려받거나 반환채권을 통해 추가 변제를 받았다면 반납 사유가 생길 수 있습니다. 관련 사실을 신고하고 정해진 절차에 따라 해당 금액을 반납해야 합니다.

정해진 기간 안에 반납하지 않거나 신고 의무를 위반하면 위반 횟수 등에 따라 최대 3천만원의 과태료가 부과될 수 있습니다. 또한 최소지원금을 받은 경우에는 법에서 정한 공공임대주택 지원과 중복되지 않는 부분이 있으므로, 현재 이용 중인 지원제도가 있다면 신청 전에 함께 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 보증금이 9천만원이면 최소보장금은 얼마인가요?

보증금의 3분의 1인 3천만원이 최소보장금입니다. 다만 실제 최소지원금은 이미 회수하거나 지원받은 금액을 빼고 계산합니다.

Q2. 경매에서 이미 보증금의 3분의 1보다 많이 받았다면 추가 지원이 있나요?

최소보장제에 따른 추가 최소지원금은 없습니다. 이 제도는 피해 회복액이 보증금의 3분의 1에 미치지 못하는 경우 그 부족분을 채우는 제도입니다.

Q3. 11월 13일 전에 이미 전세사기피해자로 결정됐어도 신청할 수 있나요?

네. 개정법의 경과규정에 따라 시행 전에 이미 전세사기피해자 등으로 결정된 최소보장피해자에게도 적용됩니다. 구체적인 신청 가능 시점과 서류는 시행 시점의 LH 안내를 확인해야 합니다.

Q4. 최소지원금을 받으면 나중에 반환하지 않아도 되나요?

항상 그런 것은 아닙니다. 지원금을 받은 뒤 보증금을 추가로 회수하거나 정산 결과 반납 사유가 발생하면 신고와 반납이 필요할 수 있습니다.

정리

2026년 11월 13일부터 시행되는 전세사기 피해 최소보장제는 피해자의 보증금 전액을 보전하는 제도가 아니라, 기존 피해 회복액을 합쳐 임차보증금의 3분의 1까지 최소한의 회복 기준을 마련하는 제도입니다. 따라서 내 보증금의 3분의 1이 얼마인지보다 먼저, 경매 배당금·채권 변제액·경매차익·임대료 지원액 등 지금까지 실제로 회복한 금액을 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

※ 이 글은 일반적인 경제·정책·금융 정보 제공을 목적으로 하며, 개인의 상황에 따라 적용 결과가 달라질 수 있습니다. 투자·대출·세금·금융상품 관련 결정은 공식기관의 최신 안내와 본인의 조건을 반드시 확인하시기 바랍니다.

관련 자료

• 국토교통부 - 「전세사기특별법」 시행령 개정안, 6일 국무회의 의결
• 국가법령정보센터 - 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(2026년 11월 13일 시행)
• 대한민국 정책브리핑 - 전세사기 피해 보증금 ‘최소 3분의 1 회복’ 보장